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Immobilienbewertung:
Diese 4 Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden

Ganz gleich, ob ein Einfamilienhaus verkauft werden soll oder eine neue Eigentumswohnung gesucht wird: In Sachen Immobilienbewertung kann sich ein falsches Vorgehen schnell negativ auswirken und zu unrealistischen Wertvorstellungen führen. Da der Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung jedoch eine wichtige Angelegenheit mit langfristigen finanziellen Auswirkungen ist, sollten die am Geschäft beteiligten Parteien sich nicht auf vermeintlich “einfache Schnelllösungen” verlassen, sondern von Anfang an ein paar Dinge beachten, die am Ende zu einer wirklichkeitsnahen Einschätzung des Immobilienwertes führen. Auf diese Weise lässt sich der Eigentümerwechsel zur allseitigen Zufriedenheit sicher und kompromisslos abwickeln. Um dieses Ziel zu erreichen, sollten die folgenden 4 Fehler bei der Immobilienbewertung unbedingt vermieden werden:

1. Sich ungeprüft auf einen Gutachter verlassen

Immer wieder kommt es vor, dass sich ein Immobilienbesitzer oder auch ein Interessent blind auf das Urteil eines Gutachters verlässt, ohne die Referenzen und die detaillierten Qualifikationen des betroffenen Sachverständigen eingehend geprüft zu haben. Ohne Frage genießen Gutachter per se ein hohes Vertrauen, gleichwohl sind sie nicht in jedem Fall in der Lage, alle Besonderheiten eines Objekts ausreichend zu berücksichtigen. Dies kann einerseits an mangelnder Kenntnis regionaler Gegebenheiten, andererseits aber auch an einer nur eingeschränkten Beauftragung des Gutachters und des damit verbundenen geringeren Rechercheaufwandes liegen. Als Verkäufer einer Immobilie und ebenso als Suchender tun Sie daher gut daran, einen Gutachter vor der Beauftragung gründlich auf Herz und Nieren zu prüfen. Ohne Frage ist dies kein leichtes Unterfangen und vom Laien nur schwer zu bewerkstelligen. Daher empfiehlt es sich in vielen Fällen, lieber von Anfang an auf mehrere Quellen, also Sachverständige, einen Banker oder auf einen kompetenten Makler mit Bewertungserfahrung zu setzen. Denn im Gegensatz zu einer in aller Regel sehr theoretischen Bewertung ausschließlich anhand der Eckdaten einer Immobilie und einer theoretischen Abnutzungsquote kann ein erfahrener Makler zu einer zeitgemäßen Einschätzung des Immobilienwertes anhand aller marktrelevanten Faktoren und Immobilien-Eckdaten gelangen. Ein großes Plus für alle Beteiligten!

2. Nur den reinen Immobilienwert berücksichtigen

Für eine objektive Bewertung von Immobilien ist die Betrachtung aller relevanten Faktoren unverzichtbar. So muss nicht nur der eigentliche Wert einer Immobilie, sondern immer auch das wirtschaftliche Gesamtbild in die Ermittlung des Kaufpreises mit einfließen. Hierzu zählen unter anderem alle eventuell bestehenden Beschränkungen durch im Grundbuch eingetragene Lasten wie ein Wohnrecht, Nießbrauch oder beispielsweise auch vorliegende Baulasten. Auf der anderen Seite sind auch wohnwerterhöhende Faktoren wie ein Wegerecht, welches zu Lasten eines Nachbargrundstücks besteht, zu bedenken. Nur wenn neben dem reinen Objektwert auch all diese Faktoren berücksichtigt werden, ergibt sich unterm Strich ein realistisches Gesamtbild.

3. Makler ohne regionale Marktkenntnis/Kompetenz beauftragen

Marktkenntnis ist von wesentlicher Bedeutung für eine faire und realitätsnahe Immobilienbewertung. Dies betrifft sowohl die allgemeine Situation des Immobiliensektors mit seinen vielfältigen Besonderheiten als auch die Berücksichtigung der regionalen Situation. So wirkt sich beispielsweise ein gutes soziales Umfeld genauso wertsteigernd aus wie das Vorhandensein einer positiven Verkehrsinfrastruktur. Zudem können Arztpraxen, Schulen, oder auch Supermärkte den Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung erhöhen; eine geplante Schnellstraße oder eine neue Eisenbahnlinie in der Nähe hingegen werden den Wert in aller Regel senken. Diese Faktoren kennt nur ein Makler mit regionaler Marktkenntnis!

Wer sich darüber hinaus bei einem anstehenden Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung jedoch auf zweit- oder drittklassige Anbieter verlässt, muss vielfach eine Immobilienbewertung mit großen Abstrichen hinnehmen. Wenden Sie sich daher am besten gleich an einen Makler, der mit Erfahrung und einem guten Ruf ausgestattet ist. Gute Indikatoren hierfür sind ein verständnisvoller und aufmerksamer Umgang mit den Kunden, ehrliche und transparente Gebührenregelungen und eine Unabhängigkeit gegenüber Franchisegebern, Banken oder Kapitalgesellschaften auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie sich an ein solches Maklerbüro wenden, werden Sie bei der Immobilienbewertung nichts falsch machen.

4. Emotionale Bewertungen

Sowohl Käufer als auch Verkäufer unterliegen regelmäßig der Gefahr, sich von Gefühlen eher denn von sachlichen Argumenten leiten zu lassen. Dabei ist auf Käuferseite oft die Begeisterung so groß, „endlich“ eine Immobilie gefunden zu haben. Die Wohnung oder das Haus gefällt – und schon fängt man an, sich gedanklich einzurichten.
Dagegen sollte eine Immobilie „auf Herz und Nieren“ geprüft werden, bevor zu schnell der Notarvertrag unterschrieben wird.
Andererseits ist es auf Verkäuferseite oftmals so, dass die „liebgewonnene“ Immobilie, in die doch „so viel“ über die Jahre investiert wurden, einen viel zu hohen Wert beigemessen bekommt. Also einfach gesagt: Der Eigentümer meint, er bewohnt ein Schloss. Auch hier ist es wichtig, sich durch eine fundierte Beratung dem Marktwert der Immobilie zu stellen. Nur so ist eine marktpreisorientierter Verkauf möglich.

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